我是陈静，一名专_x0008_注于婚姻家事领域的律师。从业十年来，我处理过太多因房产买卖而引发纠纷的婚姻案件。许多夫妻在感情甜蜜时共同购置房产，却对《婚姻法》及相关司法解释中对于房屋买卖的规定知_x0008__x0008_之甚少，一旦感情生变或面临资金需求需要处置房产时，矛盾便一触即发。今天，我想抛开冰冷的法条堆砌，从实务角度和大家聊聊，在婚姻关系存续期间，买卖房屋到底有哪些“红线”不能碰，又有哪些权利需要牢牢握在自己手中。
房产证上的名字，不等于完整的处分权
来找我咨询的客户李女士，就曾陷入这样的困境。她和丈夫婚后共同出资购买了一套房产，但产权证上只登记了丈夫一人的名字。后来丈夫因生意需要，在未告知她的情况下，私下与买家签订了买卖合同并办理了过户。李女士得知后几乎崩溃，认为丈夫无权单独卖房。这个案例非常典型，它触及了婚姻法中对于夫妻共同财产处分的核心规则。
根据《民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资奖金、生产经营收益、知识产权收益以及继承或受赠的财产（遗嘱或赠与合同明确只归一方的除外）等，为夫妻共同财产，归夫妻共同所有。对于共同所有的财产，夫妻有平等的处理权。对于像房屋这样的重要共同财产，最高人民法院在《对于适用&濒迟;中华人民共和国民法典&驳迟;婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条中进一步明确，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第叁人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。也就是说，如果买家是善意的、不知情的，且交易价格合理、手续完备，李女士很难要回房子，只能向丈夫追索卖房款中属于自己的一半份额。
这给我们敲响了警钟：房产证上登记的名字，在对外效力上至关重要。登记为夫妻双方共有，是保护自身权益最直接有效的方式。如果只登记一方名字，另一方就需要保存好购房合同、付款凭证（尤其是银行转账记录）、贷款共同还款记录等证据，以证明该房产属于夫妻共同财产的性质。
“善意取得”制度：买家的护身符与卖家的风险源
上面提到的“善意取得”，是处理这类纠纷的关键法律概念。它保护了市场交易的安全和稳定。在司法实践中，法院如何认定买家是否构成“善意”呢？通常有几个考量因素：房屋的登记状况（是否只有出卖人一方名字）、购房价格是否明显低于市场价、买受人是否进行了基本的审查和注意义务。如果房屋登记为夫妻共有，任何一方单独出售，买家就很难被认定为“善意”，交易很可能被撤销。
因此，对于打算买房的读者，尤其是购买已婚人士名下的房产时，务必多留一个心眼。除了查看不动产权证书，在可能的情况下，可以要求出卖人的配偶出具书面的同意出售声明，或者至少在签约时夫妻双方共同到场。这看似多了一道手续，却能避免未来巨大的法律风险。对于卖房的夫妻而言，共同决策、共同签字，不仅是法律要求，也是对彼此和交易对手的负责。
婚前个人房产，婚后出售后再购置，性质如何认定？
另一个常见困惑是对于婚前个人财产的转化。王先生婚前全款买了一套房，登记在自己名下。结婚数年后，他卖掉了这套房，并用售房款作为首付，购买了一套更大的房子，新房产证上写了夫妻两人的名字。后来婚姻出现问题，这套新房该如何分割？
这里涉及财产性质的转化和混同。王先生婚前房产出售所得款项，原则上仍属于其个人财产。但如果他将这笔钱用于购买新房，并且登记为夫妻共同共有或按份共有，法律上通常视为他对配偶的赠与，或者夫妻双方用共同财产（可能包括婚后收入还贷）对该房屋有了贡献。此时，这套新房很可能被认定为夫妻共同财产。分割时，法院会考虑出资来源、登记情况、婚姻持续时间等因素，并非简单地一人一半，但王先生想主张新房 entirely 归个人所有，将非常困难。
我的建议是，如果涉及用婚前个人财产在婚后进行重大资产置换，夫妻双方最好能通过书面协议（如婚前财产协议、婚内财产约定）明确资金性质和产权归属。这并非是对感情的算计，而是在法律框架下对彼此权益的清晰界定，能有效避免未来的争执。
贷款未清的房子，买卖_x0008__x0008_之路更需谨慎
现在大多数家庭购房都会涉及银行按揭贷款。对于尚有抵押贷款未还清的夫妻共同房产，其买卖程序更为复杂。银行作为抵押权人，对房屋享有优先受偿权。出售此类房产，必须首先征得银行的同意，通常需要提前还清贷款（“赎楼”）或办理转按揭手续。
实践中，经常出现一方擅自拿着房产证原件和伪造的配偶授权委托书，与买家签约，并试图用买家的首付款去赎楼的情况。这种行为风险极高，可能涉嫌合同诈骗。对于买方而言，在支付大额房款前，必须核实房屋的抵押状态，确保赎楼或转按揭流程在银行和各方监督下安全进行，最好将款项支付至银行或第叁方资金监管账户，而非直接交给出卖人。
写在最后：理性规划，是对婚姻和资产的共同守护
婚姻中的房产问题，交织着情感、财产与法律。处理得当，它是家庭温暖的港湾和坚实的物质基础；处理不当，它便成为撕裂感情的利刃。了解《婚姻法》及相关规定中对于房屋买卖的规则，并非鼓励夫妻间互相提防，而是倡导一种理性的、负责任的婚姻财产观。
在做出任何重大的房产处置决定前，夫妻间的坦诚沟通是第一位的。必要时，咨询专_x0008_业律师，厘清财产性质、明确操作流程、评估潜在风险，这份看似“客套”的谨慎，恰恰是对婚姻关系长久稳定和家庭财富安全最实实在在的守护。婚姻需要感性经营，但涉及重大资产，离不开理性的法律思维护航。
