我是林舒，一名处理了上百起房屋租赁纠纷的执业律师。几乎每周，我的咨询室里都会迎来几位愁容满面的房东或租客，他们手里攥着那份当初“随便从网上下载”或“凭感觉写”的租赁合同，因为条款的模糊不清而陷入无尽的争执。今天，我不想讲复杂的法理，只想以一个“过来人”的视角，和你聊聊，一份真正能保护你的《房屋租赁合同》，究竟应该怎么写。
很多人认为，租赁合同不过是一张纸，写清楚租金和租期就够了。但恰恰是这种轻视，埋下了日后矛盾的种子。一份规范的合同，不仅是交易的凭证，更是双方权利义务的“地图”和发生意外时的“救生手册”。
陷阱一：当事人信息，绝非“走过场”别小看合同开头那几行空白。出租方是不是房产证上名字本人？如果是共有房产，其他共有人是否同意并签字？如果出租方是公司，是否加盖了公章？这些信息的准确性，直接关系到合同的效力。
我曾处理过一个案子，租客和房东的儿子签了合同并付了租金，结果真正的房东回来主张合同无效要求腾房。租客白白损失了时间和金钱。所以，务必核验身份证、房产证（或购房合同）原件，并将证件号码清晰写入合同。如果是委托出租，必须附上产权人亲笔签名的授权委托书。
陷阱二：房屋状况清单，比照片更“铁证”“拎包入住”和“家徒四壁”_x0008__x0008_之间，隔着一条巨大的认知鸿沟。合同里不能只写“房屋一套”，而应附带一份详细的《房屋附属设施、设备交接清单》。
从空调、冰箱的品牌型号，到沙发上一个微小的划痕，最好都能拍照并文字注明，由双方签字确认。这份清单在退租时至关重要。它能清晰界定物品的非自然损坏责任，避免房东以“损坏物品”为由克扣押金。我曾建议客户，甚至可以将水、电、燃气表的初始读数也记录在清单上，做到分毫不差。
陷阱叁：费用条款，必须“锱铢必较”租金、押金怎么付，只是基础。更多纠纷隐藏在那些“其他费用”里。
- 租金支付： 明确支付日期（例如每月5日前）、支付方式（银行转账并备注“XX房屋租金”为佳，留有凭证）、收款账户。
- 押金： 明确数额、扣除条件（最好列举具体情形，如损坏某物品扣多少）以及最晚退还时间。切忌使用“如无损坏则全额退还”这类模糊表述。
- 其他费用： 物业费、取暖费、网络费、水电燃气费由谁承担，必须白纸黑字写清楚。特别是合租情况下，更要明确公共区域费用的分摊原则。
陷阱四：维修责任，划清“楚河汉界”法律规定，房屋主体结构及日常使用中的自然损耗（如水管老化漏水、墙面自然脱落），一般由房东负责维修。而因租客使用不当造成的损坏，则由租客承担。
但“自然损耗”和“使用不当”的边界常常模糊。我的建议是，在合同中尽可能细化：例如，明确空调、热水器等大件家电在正常使用年限内的维修责任归属；约定出现问题时，房东应在多少小时内响应，否则租客可自行维修并凭票据从租金中扣除合理费用。这样的条款能督促双方积极解决问题，而非互相推诿。
陷阱五：解约与续租，提前设定“游戏规则”合同不能只想着顺利履行，更要为可能的变化做好准备。
- 提前解约： 这是纠纷高发区。应明确约定，任何一方提前解约，需要提前多少天（通常为30天）书面通知对方，并支付多少违约金（通常为一个月租金）。这为双方都提供了可预期的退出机制。
- 续租与优先权： 合同到期后，租客想续租怎么办？最好约定，租客在合同到期前一定期限内有“同等条件下的优先承租权”，并要求房东在打算租给他人前书面告知租客最终条件。这能有效防止房东在到期时突然大幅涨价。
除了避开这五大陷阱，还有几个关键点值得你提笔时深思：合同是否明确了房屋用途（严禁用于违法活动）？是否约定了房东在特殊情况下（如出售房屋）带人看房的提前通知义务？对于群租房，各地常有禁止性规定，你的合同内容本身是否合法有效？
最后，我想说，一份好的租赁合同，其核心精神不是算计对方，而是通过清晰的规则，建立彼此的信赖。它让房东出租得安心，让租客居住得踏实。当你和对方坐下来，逐条商讨这些细节时，你们已经在构建一种健康的租赁关系。别等到对簿公堂的那一天，才后悔当初没在那张纸上多花十分钟。
法律赋予你权利，而一份严谨的合同，则是你握住这项权利最有力的手。希望下一次，当你需要“出租房屋怎么写合同”时，你能从容地拿出笔，为自己写下一份安稳。
