作为一名在天津执业多年的房产律师，我每天接待的咨询中，二手房买卖纠纷占了近四成。很多朋友在签订合同时，往往被房价、地段这些显性因素吸引，却忽略了白纸黑字的合同条款才是保障交易安全的核心。今天我想结合近期处理的实际案例，和大家聊聊《天津市存量房屋买卖协议》中那些容易被忽视却至关重要的细节。
去年我代理过一个案子，买方王女士看中了南开区一套老房子，签约时卖方信誓旦旦保证房屋没有产权争议。结果办理过户时才发现，该房屋竟存在长达十年的继承纠纷，卖方其实只是继承人_x0008__x0008_之一。由于合同中对产权状况的约定过于简单，王女士陷入了一场耗时耗力的诉讼。
在天津二手房交易中，产权条款需要特别关注几个关键点：第一是确认房屋是否涉及抵押登记，现在很多房主会将房产抵押给银行或其他金融机构借款；第二要核实是否存在司法查封，这个通过房管局查询便能一目了然；第叁要了解是否有共有人，特别是涉及夫妻共同财产的情况。
我建议购房者在签约前，务必到不动产登记中心调取完整的《不动产登记簿》，这份文件会清晰记载房屋的权属状况、抵押登记、查封情况等全部信息。合同中应当明确约定，卖方保证房屋不存在任何权利瑕疵，否则需要承担总房款20%以上的违约金。
河西区的张先生去年买房时，差点遭遇资金风险。卖方以急需用钱为由，要求将50%首付款直接支付到个人账户，承诺会尽快办理过户。幸好张先生在付款前咨询了专_x0008_业人士，我们及时制止了这种危险操作。
天津现行的资金监管制度其实已经相当完善，买卖双方可以在建委指定的监管银行开设共管账户，所有购房款都进入这个账户冻结，待房屋完成过户登记后，监管银行才会将款项划转给卖方。这个过程完全免费，却能最大限度保障资金安全。
需要提醒的是，有些中介会简化流程，建议客户选择部分资金监管。我经手的案例证明，这种“省事”的做法往往埋下隐患。理想的做法是全部交易款项，包括定金、首付款、银行贷款等都应纳入监管范围。合同中要明确约定资金划转的条件和时间节点，避免产生争议。
违约条款是合同的“牙齿”，但很多天津二手房合同中的违约约定过于笼统。上月我协助调解的一起纠纷中，卖方因房价上涨而违约，合同约定的违约金仅为总房款的5%，远低于买方实际损失的30%。
在签订合同时，我建议特别关注以下几点：第一，违约情形要具体化，包括逾期付款、逾期办理贷款、逾期过户、拒绝交易等不同情况；第二，违约金比例要合理，目前天津司法实践中通常支持不超过实际损失30%的标准；第叁，要约定定金罚则，根据《民法典》规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%。
对于买方而言，还要注意保留卖方违约的证据，比如微信聊天记录、电话录音等。在房价波动较大的时期，完善的违约条款能够有效遏制对方的违约冲动。
和平区一套学区房的买卖中，买卖双方因一台中央空调的归属险些对簿公堂。签约时卖方口头承诺留下所有固定装修和电器，但合同附件中并未列明清单，交房时卖方拆走了价值数万元的空调主机。
根据天津的交易习惯，合同中应当详细列明随房屋一并转让的固定装修、家具家电等附属设施。最好能制作详细的清单作为合同附件，包括物品名称、品牌、型号、数量等，并由双方签字确认。对于价值较高的物品，还可以拍照留存证据。
特别提醒注意学区房指标使用情况、车位使用权、公共维修基金余额等特殊事项的约定。这些内容虽然看似琐碎，却往往是引发纠纷的导火索。
在天津购买二手房是许多家庭的重要决策，一份严谨的买卖合同就是您最可靠的法律保障。建议在签署前务必逐条审阅，对不理解的专_x0008_业条款及时咨询专_x0008_业人士。记住，在合同上多花一小时仔细斟酌，可能会为您避免未来数月的诉讼烦恼。
（作者：陈律，天津融耀律师事务所合伙人，专_x0008_注房地产法律事务8年）
