作为一名专_x0008_注于婚姻家事法律领域的执业律师，我每天都会接触到因房产问题而陷入纠纷的夫妻。当婚姻走向尽头，房屋使用权的归属往往成为双方争执的焦点。许多人不清楚，婚前个人购买的房产在婚后是否当然转化为共同财产？贷款未还清的房子在离婚时该如何分割？今天，我将结合《婚姻法》及相关司法解释，为大家厘清这些常见困惑。
婚前房产≠绝对个人财产：这些情形可能改变归属张先生曾在咨询时坚信，婚前独自购买的房子理所当然属于个人财产。但当我指出，如果婚后夫妻共同偿还贷款，或对方出资进行了重大装修，房产性质就可能发生变化时，他显得十分惊讶。
《婚姻法》司法解释叁明确规定，婚前个人财产不因婚姻关系延续而自动转化为夫妻共同财产。然而，实践中存在几种例外情况：婚后共同还贷部分及其增值，依法应当给予另一方相应补偿；若一方婚前购房，婚后加上了对方名字，则视为赠与，房产转为共同财产；还有，如果非产权方对房屋有重大贡献，如出资翻建、扩建等，也可能获得相应权益。
我曾代理的一个案件中，女方在男方婚前房屋居住期间，出资将房屋价值提升了近四十万元。法院最终判决男方补偿女方二十五万元。这个案例生动说明，房产归属并非简单的“谁买归谁”。
婚后购房：名义与出资的博弈“房子只写了我一个人的名字，应该属于我的个人财产吧？”这是许多当事人的误解。实际上，婚后购买的房产，无论登记在一方还是双方名下，原则上都属于夫妻共同财产。除非购房资金完全来源于婚前个人财产，且能够清晰证明资金流向。
更复杂的是父母出资购房的情形。根据司法解释，婚后一方父母出资为子女购买不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。而由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。
实践中，证明出资来源至关重要。我建议夫妻在接收父母大额转账时，最好通过书面形式明确资金性质是借款还是赠与，避免日后产生争议。
贷款房屋分割：实务中的叁种解决方案对于尚有银行贷款未还清的房屋，分割时通常面临现实困难。不能简单地将房屋判归一方，而是需要综合考虑贷款偿还能力、子女抚养权等因素。
常见的处理方式有叁种：一是由一方取得房屋所有权，并单独承担剩余贷款，同时向另一方支付相应补偿款；二是双方协商或通过竞价确定房屋归属，得房方向另一方支付折价款；叁是出售房屋，就所得价款进行分割。
选择哪种方案，需要评估各方的经济状况和实际需求。如果取得房屋的一方收入稳定，具备独立还贷能力，第一种方案较为可行。当双方经济条件相当，且都希望获得房屋时，竞价方式可能更为公平。而在双方均无力单独承担贷款的情况下，卖房分款往往是最务实的选择。
公房与宅基地房：特殊性质房屋的处理规则除了商品房，公房和农村宅基地房在离婚时的处理也有其特殊性。对于公房的使用权，法院通常会考虑实际居住需要、户口情况等因素，判决由一方继续使用，并由使用方给予另一方适当补偿。
农村宅基地房屋的分割更为复杂，需要结合宅基地使用权的归属、建房出资情况、房屋现状等因素综合判断。需要注意的是，非集体经济组织成员的一方，通常不能单独享有宅基地使用权，但对其投资建房的部分，有权获得相应补偿。
在处理这类案件时，我常常建议当事人优先通过协商解决，因为法律对特殊性质房屋的规定相对原则性，判决结果存在较大不确定性。
居住权：保障弱势方的法律利器2021年《民法典》新增的居住权制度，为离婚中的弱势方提供了重要保障。当一方离婚后确实无处可居，而另一方有负担能力时，法院可以判决无房方在特定期间内享有居住权。
我代理的一位全职妈妈案例中，她在离婚后没有固定收入和住所，且需要抚养年幼子女。法院最终判决她可以在前夫的房屋中继续居住两年，直到她找到工作并解决住房问题。这一判决充分体现了法律对弱势群体的人文关怀。
值得注意的是，居住权不同于所有权，它有一定的期限限制，且通常以权利人有必要为限。在申请居住权时，需要提供充分证据证明自己的困难处境。
房产分割协议：白纸黑字的重要性无论夫妻关系多么和睦，我都建议在购房时或婚姻关系存续期间，就房产归属作出明确约定。《婚姻法》允许夫妻通过书面协议方式约定婚前及婚后财产的归属，这种约定具有法律约束力。
一份完善的房产协议应当包括房产信息、出资情况、产权份额、贷款承担、使用规则等核心内容。经过公证的协议具有更高证明力，在发生争议时能够有效避免举证困难。
即使感情融洽时认为协议多余，但它实际上是对双方权益的保障。我见过太多案例，当初的口头承诺在感情破裂后无法兑现，最终导致更激烈的冲突。
婚姻中的房产问题既关乎法律，也牵动情感。了解相关法律规定，不仅能在纠纷发生时保护自身权益，更有助于在婚姻关系中建立清晰的财产边界。每对夫妻都希望白头偕老，但理智面对财产问题，恰恰是对婚姻和自身的双重负责。
